此文根据上海市高级人民法院关于拆迁案件相关会议纪要和解答、最近几年上海各法院关于拆迁案件判例以及上海各区房屋拆迁相关办法规定总结而成。
1、拆迁补偿安置协议的主体是谁？
拆迁私房的，拆迁人应当与被拆迁人订立协议，被拆迁人以房地产权证所载明的所有人确定，若只有国有土地使用证，则以国有土地使用者所载明的使用人确定。产权人已故的，依据《中华人民共和国继承法》规定由继承人签约。
拆迁公房的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人分别订立协议，房屋承租人以租用公房凭证、房屋租赁合同所载明的房屋承租人为准。承租人已故的，依据关于贯彻执行《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》若干意见的通知（沪房地资〖2001〗673号）规定，由继续承租该房屋的同住人签约;同住人有多人的，应协商确定签约代表;协商不成的，由公房产权人指定确认。
2、应安置人口的认定
截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但居住困难），且居住在被拆迁房屋的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口。
符合特殊情形七种人：拆迁范围内应安置人口的未成年子女；因工作需要调回本市的干部、职工及其随迁家属，在拆迁范围内直系亲属处落户的；因离休、退休、退职从市外迁回拆迁范围内家中的；海员、船员、野外勘探人员、就学等人员迁回拆迁范围家中的；本市居民因应征入伍、出国（境）而注销拆迁范围内的户口，后又恢复户口的；本市居民因服刑、被劳动教养、人民法院宣告失踪或者宣告死亡等注销拆迁范围内的户口，后又恢复户口的；市政府规定的其他情形。以上七种人可认定为应安置人口。
无其他住房的六种人：有本市常住户口的未成年人，且其父母属于拆迁范围内的应安置人口；户口从被拆迁房屋内迁出，且拆迁时仍处于迁出状态的海员、船员、野外勘探人员、就学等人员（不包括已在外地结婚的）；因应征入伍而注销户口的人员；因服刑或者被劳动教养而注销户口的人员；户口不在本市的人员，因结婚实际居住在被拆迁房屋内至房屋拆迁许可证核发之日满两年，且其配偶属于拆迁范围内的应安置人口；市政府规定的其他情形。以上六种人可以认定为应安置人口。
3、补偿方式有哪些？
目前有货币补偿和产权调换两种补偿方式
选择房屋产权调换的，被拆迁房屋合法建筑面积小于或等于230㎡的，按实确认安置面积；合法建筑面积大于230㎡的，按230㎡确认安置面积。每户在确认的安置面积基础上可以向上靠户型增加10㎡，跨户型可以增加20—40㎡。被拆迁房屋的合法建筑面积超过230㎡的部分，不安置住房，按照房屋重置价格结合成新2.5—3倍的范围内给予补偿。
其中，重置价格是根据目前房屋的估价，按照年限、成新推算出过去的价格，乘以2.5-3倍。据相关负责人解释，一般集体土地房屋重置价格后约为 650元/平方米，再乘以2.5-3倍。这样算下来，这部分的补偿约为2000元/平方米。
选择货币补偿的，需要提出书面申请，经所在地的乡(镇)人民政府、街道办事处审核同意后，给予货币补偿。补偿金额，原合法住宅房屋面积在 230㎡以内的，货币补偿安置款为安置房价格减去安置房重置价格与被拆迁房屋重置价格结合成新的差价，乘以被拆迁合法房屋的建筑面积。被拆迁人原合法房屋面积超过230㎡的，超出部分按照房屋重置价格结合成新2.5—3倍的范围内给予补偿。
鼓励被拆迁人选择货币补偿，对住宅房屋全部选择货币补偿的，按照货币补偿的金额增加20%的补偿款。
4、在以下五种情况下不予补偿安置
（1）、违章建筑；
（2）、逾期的临时建筑或者临时建筑在建筑规划许可证中载明因城市建设需要时无条件拆除的；
（3）、已建新房应拆除而未拆除的旧房；
（4）、《集体土地房屋拆迁补偿安置方案批准通知书》公告后被拆迁人进行房屋及其附属物新建、改建、扩建或者突击装修装饰部分；
（5）、拆迁租赁（借）住宅用房的承租人。
5、公房同住人的认定标准
通常标准：户口➕成年后连续居住满一年➕没有享受过福利分房和动迁安置。
例外情形：
没有户口：外地户口因结婚在被征收房屋里面居住满五年、或者本地户口因结婚在里面实际居住至动迁，也视为同住人，但该同住人身份依附于其爱人，其爱人不符合其也不符合。
没有居住满一年:
1、因家庭矛盾、居住困难等客观实际情况没有居住满一年的也可以视为同住人；
2、按照知青、支内回沪政策户籍回到上海的知青、支内干部及知青子女、支内干部子女即使一天没住也视为同住人；
3、房屋动迁时因在服兵役、读大学、服刑等客观原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋的也视为同住人。
一些需要注意的特殊情形：
（1）、没有承租人且没有一个人符合同住人的，不分是否已成年，按照户籍在册人员数量或者户数均分。
（2）、没有承租人和户籍在册人员的，由原承租人的继承人获得征收补偿款。
（3）、没有承租人、只有一个户籍在册人员的，即使其不符合同住人动迁款也归其所有。
（4）、私房动迁动迁款归产权人所有，公房是按照市价购买的，动迁款参照私房处理，归出资人或者其继承人所有。
（5）、承租人是外国国籍的依旧有权分配动迁补偿款，同住人加入外国国籍的丧失同住人资格，持有绿卡不影响同住人认定。
（6）、两处以上公房承租人的，其对各处被拆迁公房的补偿款均有权主张分割。
（7）、有家庭内部协议的，法院一般尊重家庭内部协议的约定。
（8）、被拆迁的房屋属于居住和非居住兼用的，如果居住补偿和非居住补偿份额是分开的，则对居住补偿部分，承租人和同住人可以共同分割；对非居住补偿部分，利用该房屋进行经营的人是该房屋的承租人或同住人的，则该承租人或同住人可以适当多分。如果没有明确区分，利用该房屋进行经营的承租人或同住人，就整个补偿款可以适当多分。
（9）、承租人即使没有户口、从未居住过、享受过福利分房也有权利参与分配。
6、什么是数砖头+托底保障
“数砖头+套型保底”，是上海旧区改造一种新机制，如果“数砖头”也不能解决居民的住房困难，就要进行“套型保底”，也就是说起码要给居民确定一个居住面积底线。这在以前的动迁政策里是没有的。所谓“套型保底”，指针对旧改地块的房屋普遍不独立成套的现状，按照满足基本使用功能的原则，以被拆除房屋为基本单位，套型面积补贴标准一般不超过建筑面积15平方米(具体由动迁新政试点区人民政府确定)。其最大的功能就是满足被拆除房屋基本使用功能，改善被拆迁居民的居住现状和生活水平。
