很多开发商的利润，全压在了公寓小户型上。公寓有缺点，但也有优点，是什么导致了大家对公寓的嫌弃，这篇文章，值得你认真阅读。
为什么公寓成为房地产界最大的库存？
市场上对公寓妖魔化的风气，事实证明，即使现在开发商降价，同一地区的公寓价格也只有住宅的50%，打5折给渠道高达10%的佣金仍然卖不出去。
很多开发商吃完了肉，手里只剩下一堆公寓，很多土地转让不规范的城市，半城库存都是公寓。
咱们有钱，咱买不起住宅，也不买公寓，顾客对公寓的嫌弃主要集中在三个方面：
第一，商业公寓的水电费用比住宅高，也就是说，长期使用生活成本很高。
第二：公寓的首付门槛高，住宅只需要3成的首付，公寓50%，直接5成起步。
第三：公寓变现困难，放手上不涨价，租赁收益回报低，银行抵押不值钱，你说卖吧，交易的税金达到16%，可比住宅高得多。
的确，这都是公寓的硬伤，但公寓也不是一无是处：
第一，公寓地理位置一般都比住宅区好。公寓都占商业或商业指标，一般政府给商业/办公指标高的，都是核心地区或中心位置。
第二：在同一个位置，公寓价格一般是住宅的40%，50%。以同样买100平为例，假设住宅需要2万/平米，首付3成也需要60万。公寓1万/平米，首付50%也只要50万。
所以，以上三个缺点，对冲两个优点，公寓不应该表现得这么差。那么问题在哪里呢？
公寓的生活场景太差劲了
很多住宅客户去买房的时候，对样板房感到兴奋，一看到很多生活场景，就能联想到全家人的生活美好和幸福，但是死于价格计算。
©看住宅，顾客兴奋于样板间，死于算价
顾客对公寓的感情完全相反，他们对价格感到兴奋，而死于参观。在外面看广告“1万就住市中心，真是令人开心的事”，去样板间一看，30平米的生活场景，看了一眼就死心了。
©看公寓，被价格打动，被场景打死
以后再看到“公寓”二字，连门都懒得进了，直接免疫了。
©咱们公寓品质很高啊
从客户的角度分析了30平米左右的公寓：
这个公寓的面积可能超过30平米，加上公摊，可能达到36-40平米，这还不是市场上最小的30平米公寓。据推测，建面已达到38平米 (多了8个平米)，所以看起来没有问题。但是从客户的角度来看，该产品最大的BUG是：
适合居住的生命周期太短了！
简单概况两点：两个人的床/两个人的洗手间，但是柜子只能放一个人的衣服，一个人的客厅、煮方便面和烧水的灶台、电脑游戏区只能凑合。
这种公寓是怎么造出来的呢
如上所述，公寓就是转变为住房性质的，也一样滞销，这说明卖不出去的原因与首付/持有成本无关了。
设计的使用周期太短。
为什么周期这么短，很容易看到商业公寓的三个指标硬伤：
1)公摊大：30-40%；本来面积就小，摊位又这么大，几乎没有留给合理居住的地方。
2)面宽小：极小公寓3米面宽，好一点的开间能达到4米。
3)进深长：起步进深8m，我还见过进深12米。
那么，这种产品是怎么做的呢？我认为分为两个部分：
第一，营销看到公寓的硬伤后害怕，所以想制造低总价的优势。
商业配套成本高、首付高、难转让，这是自然的硬伤，所以营销为了保守，必须想出总价控制策略。也就是说，做小一点，40平米的太大，32平米就可以接受。
6T70户，营销该要，设计就敢给
控总价战略，营销认为总价越低，卖得越好，提高了投资者的关注度。在租金不变的情况下，低总价的收益率更高。
第二，设计拿到了营销的要求，我还是可以做的。
商业产权的地块容积率都比较高，动则为5.0/8.0，4.0都算比较低，这决定了单栋基底面积极高。
例如，每层800平米，或1000平米。如果做成30平米/户的话，则每层要25户/33户。
家庭数量越多，对交通疏散的要求也越高，核心筒越大，这就导致了高公摊，30%算低的，还有50%的。
别看不起图上的公寓，单套面积60+
买了30平米的公寓，套内只有15平米，真的是那种极小的户型了。
公寓的单层面积大，动则34M*40M的，户数多，采光面宽度很小，控制在40平米以下，面宽只有3米，进深得8-10米。
有些公寓的面宽是3M,有些是4M,这是因为柱跨决定的，有些柱跨6M,有的8m，一跨切成2户，最小的就是3m了。
这就导致了，小面宽和长进深。
反正，设计也没有办法，地块的容积率都高，你要把面积做小，就只能小面宽/长进深/大公摊了。
你看，营销和设计，在公寓的解决方案中，都派出了自己最低端的力量，一个只知道要总价，一个只知道拼积木。
没法生活的户型，别说顾客不买，顾客也不愿意住，那么投资者会买吗？也不会的。
公寓的问题，还是得以产品经理思路解决
商业产权纵然有3大硬伤，但同时也有两大优点。
有时候，距离市中心近，生活方便，就足以打动顾客了，你还不需要用价格去打动。
我的意思是，不是硬要把公寓做大，我可扛不住卖总价的营销三连问，我会摔杯子的。但是，任何空间，不论是资产属性还是使用者属性，评价空间的主要逻辑，即：运用场景
只有顾客看到能用，能和自己的成员生活，才可能产生购买欲。
每块地的情况都不同，找到当地的公寓顾客，给出住商业产权和住宅两者选择下的吸引点，你才可能有胜利几率。
--
比如：卖给单身人士的户型，至少得40+平米
这款户型公摊也大，但是把面宽放到了4m，即便她（他）打定主意一辈子单身，从场景来看，周末还能待宿舍。有水吧区/休闲区和工作台。
能住人了，但运用周期还是太短
真正两个人的生活，得从60平米开始。
这个运用场景，才符合大多数青年人的期待，有黑白分区，即面宽至少6m。面积可能达到了60平米，算不上奢侈，但基本上叫可以生活的入门款。
也不要瞧不起公寓，在更好的地段，会奢侈到怀疑这是否是公寓，比如这款：
3床/4厅/3卫，奢华得找不到北。当你置身于运用场景后，会自然的忽略很多硬伤。
--
公寓的大量滞销，说明行业太缺乏产品经理导致的。
建筑空间，不等于社会空间；总价，也未必是客户利益点。
