之前我就说过，商铺的核心价值在于租金，获取长期持续的收益。
租金回报率的高低，是我们评估一个商铺值不值得买的参考数据。
严格来讲，投资回报率是一个动态的概念，投资中除了投资者购买初始投资外，还应该包含税费、贷款利息、物业费、水电费、折旧费，甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等等，同时，你还要考虑商铺存在一定的空置期。
▲示意图（图源网络）
很多时候售楼部测算出来的投资回报率都是以全款购入的成本来计算，存在片面性。
那么我们应该如何计算商铺的投资回报率呢？
今天，我汇总了几个投资回报率的计算方式，供大家参考计算：
一：租金回报率分析法
案例解析
小周想全款买了一套临街商铺，面积约50㎡，包含契税等费用，总购入成本为153万元。该商铺周边同等商铺的月租金约为260元/㎡，即小周每个月可收取1.3万元的租金。那么，他的投资回报率将是多少呢？
公式
租金回报率=每月租金收益×12/购入商铺总成本（包含房款、契税等所有费用）
即：13000×12/1530000≈10.2%
解析
这个公式仅适用于没有贷款的一次性投资，计算简单便捷，但不适用于按揭贷款情况。这种方法算出的比值越大，就表明该商铺越值得投资。
二：租金回报率法
案例解析
同样是小周，打算按揭贷款购入这个商铺。包含契税、维修基金等费用，总成本153万，其中小周初始资金投入93万，剩余60万按揭贷款10年，每月月供约6700元。那么他的投资回报率将是多少呢？
公式
租金回报率=（每月租金收益-每月按揭）×12/（初始投资+按揭款）
即：（13000-6700）×12/（9300000+804000）≈4.36%
解析
这个计算方法考虑了租金、价格和前期的主要投入，适用范围更广，可估算资金回收期的长短。
但是这个计算方式未考虑前期的其它投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
三：IRR法（内部收益率法）
以上两个计算方式是最为普遍的，但是还是存在其片面性。
在业内还有一个计算方法叫做IRR法（内部收益率法），算法较为专业全面。
公式
IRR=累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/（按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其它投入+累计按揭款+累计物业管理费）
解析
这个计算方法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。
不过这个计算方法还是存在一定弊病，IRR法通过计算判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
通过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是可预知的，因此能否准确预测租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。
四：简易国际评估法
如果你觉得上述方法太复杂，那么还有一个相对简单的计算方法。
公式
如果该物业的年收益×15年=房产购买价，则认为该物业物有所值；
如果该物业的年收益×15年>房产购买价，则表明该投资项目尚具升值空间。
解析
这是一个国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。你可以通过这个办法简单快速判断，你要购入的物业值不值得入手。
商铺云小结
目前商铺回报率主要在5%-8%之间，这几年的零售业受电商冲击可能会更低。
所以，如果有人告诉你回报率超过8%，甚至高于10%的话，就应该要小心谨慎，诱惑越大，风险越高。
在过去的十年里，住宅的收益主要靠增值收益，租金回报相对较低，而商业地产除了增值收益外，还可以依靠租金回报，而且商铺的租金回报大约是住宅资金回报的三倍左右。
也就是说，如果你想要依靠租金让自己有一个稳定持续的收入的话，商铺你还是可以考虑的。而在置办商铺之前，也千万不要忘了先计算一下租金回报率，再看这间商铺值不值得入手。
